Jessica Parquet - Publié le 20 octobre 2023
RÉNOVATION - Vous êtes propriétaire bailleur et "Loi Climat" oblige vous devez améliorer les performances énergétiques de votre logement ? Problème, votre locataire occupe le bien. Dans ce contexte, comment réaliser ses travaux de rénovation ? On fait le point.
La loi "Climat et Résilience" fait la chasse aux passoires thermiques, renforçant les mesures telles que le gel des loyers et l'interdiction de louer les biens "indécents". Des mesures mises en place pour lutter contre le réchauffement climatique en incitant les Français à rénover leurs logements. Mais lorsque l'on est propriétaire bailleur, comment réaliser ces travaux si le bien est occupé ? Quelles démarches ? Quelles aides pour y parvenir ? Doit-on compenser le locataire gêné par les travaux ? Voici tout ce que vous devez savoir avant d'entreprendre vos travaux de rénovation énergétique.
Sommaire :
1. Rappel de l'obligation du propriétaire bailleur de fournir un logement décent
2. Quelles démarches effectuer auprès de son locataire ?
Pourquoi faire des travaux pour améliorer les performances énergétiques de son bien loué ?
3. Pourquoi investir dans la rénovation énergétique de son bien loué ?
4. Propriétaires bailleurs : quelles aides pour réaliser ses travaux de rénovation énergétique ?
Travaux et locataire : comment les faire dans un logement occupé ?
Rappel de l'obligation du propriétaire bailleur de fournir un logement décent
Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires bailleurs ont l'interdiction de louer des logements qualifiés de passoires énergétiques (G+) et d'augmenter les loyers (classes F et G). Seront considérés comme énergivores, tous logements qui ne respectent pas les critères de performances énergétiques selon les échéances prévues dans le cadre de la loi "Climat et Résilience".
À savoir : les logements mal isolés classés G à compter de 2025, les F en 2028 et les E en 2034.
Quelles démarches effectuer auprès de son locataire ?
Avant de démarrer tous travaux, vous devez informer le locataire par écrit (LRAR ou remise en main propre). Devront être précisées "la nature des travaux (amélioration recherchée, caractère d'urgence, performance énergétique prévue...) et la façon dont ils vont être faits (date de début, durée, nécessité d'accès...)" d'après le site du Service Public. Le locataire devra permettre l'accès au logement mais n'y sera pas tenu les samedis, dimanches et jours fériés.
Doit-on compenser le locataire gêné par les travaux ?
Lorsque votre bien locatif est occupé, comment dès lors, rénover son logement en présence de son locataire ? Ce dernier doit-il le quitter ? Tout dépend de l'ampleur des travaux. Si votre locataire se retrouve privé d'une pièce ou si "les réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux" (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Pour les travaux d'une durée inférieure à 21 jours, vous n'êtes pas obligé d'indemniser votre locataire.
Attention, si les travaux sont trop invasifs et empêchent votre locataire d'habiter le bien, ce dernier peut exiger la résiliation du bail sans préavis (par ordonnance du juge), ou d'être relogé pendant la durée des travaux, à vos frais.
Pourquoi faire des travaux pour améliorer les performances énergétiques de son bien loué ?
Pourquoi investir dans la rénovation énergétique de son bien loué ?
- Amélioration de la rentabilité locative de son bien
En opérant des travaux de rénovation thermique (isolation, chauffage, ventilation...), vous contribuerez à améliorer l'étiquette énergie de votre habitation et donc sa rentabilité locative. Rappelons que les logements énergivores classés entre E et G seront au fur et à mesure interdits à la location, conformément au calendrier prévu par la Loi Climat.
- Augmentation de la valeur immobilière en cas de revente
Même chose en cas de vente immobilière. Là où un logement mal isolé se vendra moins vite et moins cher, un logement rénové, augmentera sa valeur et se vendra plus cher.
- Rénover son logement c'est faire un geste pour la planète
Investir dans l'amélioration énergétique de son logement c'est investir dans son confort, lui donner une plus-value tout en réduisant son impact sur l'environnement. Ainsi, en consommant moins d'énergie, votre facture s'en trouvera allégée et votre émission en CO2 aussi.
Propriétaires bailleurs : quelles aides pour réaliser des travaux de rénovation énergétique ?
Certes, améliorer les performances de son habitation permet de faire des économies au quotidien, mais cela demande aussi un gros investissement. Heureusement, des aides existent, sous conditions, pour y parvenir.
Parmi elles :
- MaPrimeRénov', calculée en fonction des revenus et du gain écologique des travaux. Concerne les logements construits depuis au moins 15 ans ou moins de 2 ans s'il y a eu remplacement d'une chaudière au fioul ;
- MaPrimeRénov' Sérénité, sous conditions de revenus et destinée aux logements de plus de 15 ans. Les travaux devront être réalisés par des professionnels agréés RGE (reconnu garant de l'environnement) ;
- L'éco-prêt à taux zéro, permet de financer des travaux de rénovation sans payer d'intérêts. Le prêt peut aller jusqu'à 50 000€. Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2023 ;
- Les primes "Coup de pouce énergie", permettent de bénéficier de primes pour financer certains travaux de rénovation énergétique : prime "chauffage" et prime "rénovation performante d'une maison individuelle".
- Les aides des fournisseurs d'énergie à travers les CEE (Certificats d'Économies d'Énergie).
