Mur mitoyen : droits et obligations à connaître

VOISINAGE - La mitoyenneté avec vos voisins est régie par un ensemble de droits et de devoirs. Réparation, entretien, décoration... voici tout ce qu'implique un mur mitoyen.

Il n'y a pas que le bruit qui est source de conflit entre voisins. Le mur mitoyen, commun à deux propriétaires et situé entre deux terrains, est souvent à l'origine de querelles si ces derniers ne s'entendent pas sur sa construction et son entretien. Pour éviter les tensions à la prochaine fête des voisins, faisons le point sur les droits et obligations qu'implique ce type de construction. 

Tout savoir sur la mitoyenneté

1. Qu'est-ce qu'un mur mitoyen ? 

Un mur est mitoyen lorsqu'il remplit au moins l'une des conditions suivantes : il sépare deux bâtiments appartenant à des propriétaires différents. Il divise une cour, un jardin, deux champs appartenant à deux personnes. Il peut prendre la forme d'une structure en dur ou d'une simple clôture. 

Selon la loi, chaque mur qui sépare votre propriété de celle de votre voisin est supposé appartenir aux deux parties. Dans le doute, vous pouvez chercher des informations dans votre titre de propriété et si vous êtes locataire, il est recommandé de demander plus de détails à votre propriétaire. 

Les exceptions :

• Lorsque le sommet du mur a un plan incliné et qu'il penche vers chez vous, vous êtes considéré comme seul propriétaire de la construction. Inversement, si elle penche vers chez votre voisin.  
  
• Si un seul des voisins a entretenu et réparé le mur pendant trente ans, sans protestation de la part de l'autre copropriétaire, il peut revendiquer la totale propriété du mur.

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2. Réparation et entretien du mur mitoyen 

Les articles 653 à 673 du Code civil régissent les règles de la mitoyenneté depuis 1804 ! Si les textes n'ont pas vraiment évolué depuis plus de deux siècles, la jurisprudence est tout de même venue apporter quelques précisions concernant l'entretien et la réparation d'un mur mitoyen.

Chaque copropriétaire du mur a des devoirs et des obligations. Les voisins doivent partager les coûts d'entretien et de réparation du mur mitoyen. Dans le cas d'un mur partiellement mitoyen (c'est notamment le cas lorsqu'il a été rehaussé, ndlr), la participation financière aux frais doit être proportionnelle à la part que chacun possède.  

Attention : les travaux nécessitent d'abord l'accord des deux parties. S'il est impossible de trouver un terrain d'entente, la personne à l'initiative de la rénovation ou du chantier devra payer seule la totalité de la facture. 

Notez aussi que chaque propriétaire est responsable des dégradations qu'il cause au mur. Un propriétaire qui abîme un mur mitoyen doit payer les travaux pour remettre le mur en état.

3. Droits des copropriétaires sur un mur mitoyen 

Les voisins d'un mur mitoyen peuvent : 

• Le végétaliser : Selon l'article 672 du Code civil, une plantation en espaliers d'arbres, d'arbustes et d'arbrisseaux est possible de chaque côté d'un mur mitoyen sans avoir besoin d'observer une quelconque distance, qui ne pourra pas dépasser la crête du mur. Si le mur n'est pas mitoyen, seul-e le ou la propriétaire du mur pourra planter en espaliers.
  
  
• Le surélever ou en augmenter l'épaisseur : L'article 658 du Code civil, autorise chaque copropriétaire à rehausser un mur mitoyen sans l'accord préalable de l'autre voisin. La partie du mur que la personne a décidé de rajouter lui appartient en propre. Dans cette situation, les frais de construction, de réparation et d'entretien lui incombent. De plus, si la surélévation fragilise l'ensemble de la structure et implique de la reconstruire intégralement, le propriétaire à l'origine des premiers travaux devra s'acquitter seul de la totalité des frais.
  
  À savoir : même si le consentement de l'autre voisin n'est pas nécessaire pour se lancer dans ce genre de travaux, il est important de veiller à respecter les règles d'urbanisme de la commune et/ou le cahier des charges du lotissement où se situe le mur en question. 
  
  
• Le peindre : Théoriquement, les copropriétaires ont le droit de peindre de leur côté du mur ou de leur clôture sans demander l'accord de l'autre partie, à condition que ça ne modifie pas l'aspect extérieur du bâtiment. Cependant, il est quand même recommandé d'en parler au copropriétaire du mur et de se renseigner sur les spécificités locales, car certaines communes exigent une déclaration préalable pour des modifications comme un changement de crépi, de couleur et de matériaux. 
  
  
• Ajouter des éléments décoratifs : pots, treillages, guirlandes lumineuses… Chacun est libre de faire ce qu'il veut de son côté de la construction à condition que ça ne fragilise pas l'édifice et que chacun continue de veiller à son entretien. 

En revanche, il n'est pas possible d'ajouter des portes et des fenêtres sans l'accord de l'autre propriétaire ! 

4. Supprimer une mitoyenneté 

Deux options s'offrent aux personnes qui souhaitent supprimer une mitoyenneté : 

1. L'achat de la mitoyenneté

Il est possible de demander à son voisin de vendre sa part moyennant 50% du coût du mur et de la valeur du sol sur lequel celui-ci est construit. Ce prix est fixé par l'article 661 du Code civil. Si le voisin accepte la transaction, ce changement nécessite la signature d'un acte d'achat devant un notaire. 

Dans le cas où les démarches amiables n'aboutissent pas, il est possible d'assigner le voisin devant un tribunal de grande instance. La cession de la mitoyenneté étant prévue par la loi, le tribunal ne pourra que l'imposer, quitte à nommer un expert pour en évaluer le prix. Le jugement qui constitue le titre de propriété mitoyenne est ensuite publié au Service de publicité foncière afin qu'il s'impose aux deux parties. Les frais de la procédure doivent être payés a priori par l'acquéreur. Toutefois, il arrive que le Tribunal décide de faire payer le vendeur, puisque son refus a été à l'origine du procès. 

2. L'abandon du droit de la mitoyenneté

Un propriétaire d'un mur mitoyen peut unilatéralement renoncer à ses droits et ses obligations concernant l'édifice. Pour informer l'autre voisin de cette décision, il est indispensable de lui adresser un courrier recommandé informant sa volonté de lui céder gratuitement sa part de la mitoyenneté. Cette renonciation sans contrepartie financière peut ensuite se faire dans un écrit signé par les deux parties, sans la présence d'un notaire. 

Attention toutefois, cette démarche n'est pas possible si la mitoyenneté concerne un mur de soutènement - une construction qui permet de contenir une pression, en principe une hauteur de terre d'au moins deux mètres et qui évite les glissements de terrain - ou que le propriétaire qui souhaite abandonner sa mitoyenneté possède des constructions qui s'appuient sur le mur en question.

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