Matthieu M. - Publié le 11 juillet 2021
DROIT - Trouver un terrain pour sa tiny house, construire une yourte dans son jardin : comment mettre toutes les chances de son côté pour réussir son projet d'habitat léger.
L'habitat léger, que cela soit une tiny house ou un mobile-home, est synonyme de liberté. Pourtant, celles et ceux qui font le choix de sauter le pas sont souvent rattrapés par des contraintes juridiques importantes. Parmi elles, la difficulté de trouver un terrain pour s'installer durablement et légalement. Sans compter les refus des maires qui invoquent les problèmes d'intégration paysagère.
Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons posé la question à deux expert-es de l'habitat léger.
L'habitat léger : de quoi parle-t-on exactement ?
Tiny house, caravane, yourte, roulotte ou encore earthship... Définir l'habitat léger est une tâche complexe tant il recouvre différentes catégories aux régimes juridiques particuliers. Comme le rappelle l'association des Hameaux Légers, il en existe cinq :
- les tentes,
- les caravanes,
- les résidences mobiles de loisir,
- les habitats légers de loisir,
- les résidences démontables.
Sauf que selon leur utilisation, certains habitats légers peuvent entrer dans plusieurs catégories, nous apprend Maître Ferjoux, avocat spécialiste de la question : “Les mobile homes ou les tiny houses peuvent entrer dans la catégorie des résidences mobiles de loisir mais aussi des résidences démontables dès qu'on va leur enlever leurs roues.”
La catégorie la plus intéressante est celle de la résidence démontable selon l'avocat, puisqu'elle caractérise un habitat permanent. Pour obtenir ce statut et les droits qui vont avec, plusieurs critères sont à prendre en compte nous indique Angeline Broust, présidente de l'association des Hameaux Légers : “il faut qu'elles soient habitées au moins 8 mois par an, qu'elles soient sans fondation ou des fondations légères, sur pilotis ou plots qui peuvent être facilement démontés. Ce sont des habitations qui peuvent être autonomes des réseaux, en eau, électricité et assainissement.”
Donner un statut à l'habitat léger grâce à la loi ALUR
Bien que la quête d'un terrain pour poser sa tiny house par exemple reste compliquée, tant les contraintes sont importantes, depuis 2014 les choses bougent, doucement. “La loi ALUR de 2014 donne un cadre juridique aux constructions démontables et reconnaît cette forme d'habitat comme permanent”, précise Maître Ferjoux.
Mais l'avocat prévient : “La dynamique de la réglementation est de tendre vers une organisation collective des habitats légers. Aujourd'hui, elle n'incite pas du tout l'habitat léger individuel.” La principale contrainte, et les personnes qui vivent en tiny houses notamment le savent bien, c'est que l'on ne peut s'implanter durablement partout.
La règle numéro une est de s'installer sur un terrain constructible. “Peu importe que l'on ait une maison de type pavillonnaire ou un habitat léger, on ne peut pas être exonéré de cette règle-là”, précise Maître Ferjoux. “On ne peut vraiment s'installer durablement quelque part qu'en continuité de l'urbanisation, dans un village ou en bordure d'une ville. Ce qui n'est évidemment pas du tout ce que recherchent les personnes qui veulent vivre en habitat léger.”
Pour celles et ceux qui souhaitent s'installer en zones naturelles, agricoles ou forestières, c'est une autre affaire. Ces zones sont soumises à la règle d'inconstructibilité afin de lutter contre l'urbanisation, s'y installer est bien plus compliqué.
Quelques exceptions subsistent néanmoins. “Il est possible de s'y installer si cela se fait dans le cadre d'un STECAL (secteur de taille et de capacité limitée). C'est une pastille sur la carte de zonage, qui est inclue dans PLU et qui spécifie que l'habitat léger sera accepté sur cette zone”, note Angeline Broust. Il s'agit alors d'une dérogation à la non-constructibilité prévue par la loi ALUR.
PLU et intégration paysagère : comment convaincre le maire d'obtenir une autorisation ?
Il n'est pas rare de lire qu'un maire d'une commune ait refusé à une tiny house de s'installer durablement dans sa commune en prenant pour prétexte l'intégration paysagère (comme dans cette affaire par exemple). Alors que faire ? Maître Ferjoux nous répond :
“L'intégration paysagère répond à des critères subjectifs mais juridiques malgré tout. Tout projet de construction doit s'intégrer dans son environnement existant et regarder le milieu dans lequel on s'intègre. Évidemment, si je suis dans un lieu qui n'a pas de particularité naturelle ou architecturale, le maire ne va pas pouvoir s'y opposer. Mais si je suis dans un cœur de ville avec une architecture très linéaire comme en Bretagne, je ne peux pas faire n'importe quoi. C'est la même chose si je suis dans un milieu naturel avec une qualité paysagère très forte. À ce moment-là, on peut avoir un débat sur l'insertion paysagère.”
Cas pratique n°1 : j'ai fait construire une tiny house et je cherche un terrain. Que dois-je faire pour respecter la loi ?
Comme n'importe quel projet immobilier, la première chose à faire est de trouver un terrain constructible (ou un STECAL) quand on souhaite y installer sa tiny house. “Il ne faut pas chercher un terrain naturel et se dire que c'est là que l'on va s'installer. S'il n'est pas constructible, on ne pourra pas. La logique individuelle c'est de trouver un terrain constructible”, prévient l'avocat.
Cas pratique n°2 : je suis propriétaire d'un terrain constructible et je veux construire une tiny house dessus. Quelle est la marche à suivre ?
Quel que soit le type d'habitat léger que vous installez dans votre jardin, il faudra une décision d'urbanisme : autorisation préalable, permis de construire ou permis d'aménager. “Malgré tout, cela ne suffit pas car si on a un projet au fond de son jardin et qu'il y a un PLU, il faudra respecter toutes les règles du PLU en matière d'urbanisme”, indique Maître Ferjoux.
Et si votre truc c'est de vivre dans une maison en pleine forêt, on vous explique ici ce que dit la loi.
