Matthieu M. - Publié le 12 mars 2018
LOGEMENT - Cour, couloir, palier, terrasse : locataire ou copropriétaire, quelles sont les démarches pour réaliser un projet dans les parties communes de votre immeuble ?
Vous trouvez votre palier un peu terne et souhaitez y installer des plantes ? Vous avez de grands projets pour la cour de votre immeuble et rêvez d'y créer un potager partagé ? Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est souvent difficile de déterminer ce que vous avez le droit de faire ou non, ou même de trouver l'interlocuteur adéquat.
Pour y voir plus clair concernant l'aménagement de vos parties communes, lisez la suite !
Déterminer le statut de l'espace que vous souhaitez aménager
Pour déterminer le statut de l'espace que vous souhaitez aménager (parties communes ou usage personnel d'un propriétaire), le premier réflexe à adopter est de jeter un œil au règlement de copropriété.
“Il est annexé à l'acte de vente”, nous explique Maître Florian Candan, spécialiste en droit immobilier. “Quand on achète un bien, on est d'accord avec l'ensemble du document.”
En tant que locataire, vous avez aussi accès au règlement de copropriété. Seulement voilà, ce règlement peut être “ambigu ou silencieux”, comme le souligne Maître Candan.
En bref, si le règlement n'est pas clair, il faut se référer à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui liste l'ensemble des parties communes “à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux” : cours, parcs, jardins, voies d'accès, etc.
Si aucune de ces deux solutions ne répond à vos interrogations, rapprochez-vous en dernier recours d'un avocat qui se renseignera sur la jurisprudence.
À qui soumettre votre demande ?
Une fois que vous avez vérifié que la partie de l'immeuble que vous souhaitez aménager est une partie commune, vous devez soumettre votre projet à l'ensemble des colocataires. Deux marches à suivre selon que vous soyez propriétaire ou locataire :
- locataire : vous devez vous adresser à votre bailleur qui transmettra votre requête à la copropriété. Les copropriétaires votent ensuite en faveur ou non de votre demande en assemblée générale.
- copropriétaire : “Votre aménagement des parties communes doit faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale de copropriété”, indique Me Candan.
Comment modifier le règlement de copropriété pour réaliser mes aménagements ?
L'ensemble des aménagements des parties communes que vous souhaitez initier doivent impérativement s'inscrire dans le cadre du règlement de copropriété.
Dans le cas contraire, il va falloir modifier le document. Il est possible de changer la répartition de l'attribution des parties communes entre copropriétaires ou encore d'adapter le règlement aux nouveaux besoins des habitants.
Pierre-Marie Bernard, gérant d'Happy Syndic nous le confirme : “On peut revoir l'attribution des millièmes entre copropriétaires ou remettre le document au goût du jour”.
Pour cela, il suffit de prendre contact avec un notaire pour qu'il rédige un projet, qui sera ensuite présenté à l'assemblée générale, “véritable organe décisionnaire d'une copropriété”, précise-t-il.
En revanche, M. Bernard met en garde : “Les aménagements ne doivent jamais être contraires à la destination de l'immeuble”. Les aménagements ne doivent donc pas desservir l'immeuble ou nuire à son standing. La destination de l'immeuble se trouve en principe dans le règlement de copropriété mais il est immuable.
Par exemple, on vous déconseille de vous lancer dans une bataille juridique pour repeindre les murs d'un immeuble haussmannien en rose. Pas certains que vos voisins, qui ont justement acheté un appartement dans cet immeuble pour son cachet “bourgeois”, voient ce projet d'un très bon œil.
Que sont les parties communes à usage privatif ?
Il arrive que certains copropriétaires soient les seuls à bénéficier d'une partie commune : on parle alors de partie commune à usage privatif.
Maître Candan précise : “Cela peut-être le cas du jardin d'un immeuble. Un copropriétaire peut bénéficier du droit de jouissance exclusif de ce jardin alors que c'est une partie commune.”
Pour vous attribuer l'usage exclusif d'une partie commune comme un jardin, un toit ou des combles, deux cas possibles :
- que la jouissance exclusive soit déjà inscrite dans le règlement de copropriété,
- faire une demande en assemblée générale.
Que faire en cas de litige ?
On vous déconseille fortement de prendre l'initiative d'aménager les parties communes sans avoir consulté l'assemblée générale de la copropriété au préalable.
Vos voisins pourraient saisir le juge des référés “pour vous imposer une injonction de déposer”, comprendre, vous obliger à retirer votre installation. Une astreinte journalière pouvant aller de 50 à 500 euros est également à craindre.
À l'inverse, la loi précise que vous avez jusqu'à deux mois pour contester une décision votée lors d'une assemblée générale.
Et si vous profitiez de la prochaine assemblée générale pour proposer de rénover l'immeuble pour faire des économies d'énergie ?
